撰文：佩奇美编：田青校对：紫藤
在*金、纸币还没有开始流通的时候，贝壳充当了很长一段时间的流通货币。
也就是说，在那个时候，可以把贝壳理解为最原始的货币，用于交换物品。
直到现在，去海边旅游的人们在海水褪去的时候，还是会跑到海边捡拾一些贝壳类的东西，潜意识中体验类似“捡到钱”的快感。
然而，潮水褪去之后，并不是所有人都可以捡到贝壳。
更多的人会来晚，错失机遇的人们，最终看到的可能仅仅是被海水冲刷过了无数遍的沙滩，仅此而已。
而贝壳，早已被等候多时的人们捡走。
1
潮水褪去，贝壳初现
当然，这个前言可能有点故弄玄虚。
有贝壳的沙滩，就是潮水褪去，价值裸露出来的区域。
这，就是当下的金水北。
金水北的楼市，有两个标志性的事件，一是康桥低价首开；二是瀚宇天悦城破2万/㎡。
先说康桥。
9月24日，康桥首开，4种户型，-㎡，还有几套-㎡的复式产品，价格1.7-2.1万/㎡左右，户型整体是越大越贵。
当然，这个价格比一开始的预期低了不少，至少比预期低了有元/㎡。
要知道，这可是康桥、这可是金水北、这可是GAD出品。
▲康桥天樾九章效果图
第二是瀚宇天悦城二期加推。
大量的毛坯房源单价已经维持在2万/㎡，部分大户型产品毛坯价在2.3万/㎡。
说康桥和瀚宇这两个例子是为了什么？
主要是两点：
1、一贯领跑区域房价的康桥都低开了，金水北确实是到了贝壳露出沙滩的时候了。
2、比康桥产品力略逊一筹的瀚宇毛坯价已经得到市场认可，金水北房价的上限是有基本保证的。
再看看同时间段开盘的几个新盘的价格。
美盛金水印，整体偏向改善，距离北三环近，价格2.2-2.4万/㎡精装修。
▲美盛金水印效果图
碧桂园天境，刚需+刚改的平民路线，主力户型75-㎡，1.9-2万/㎡的精装价，在改善浪潮的金水北，显得异常亲民。
2万，是金水北的价值的阈值，只要是想在金水北买个差不多点的房子，基本上就要接受2万/㎡左右的单价。
最近，除了康桥之外，还有两家亮眼的开发商，一家是万科翠湾中城，另一家是招商美景美境。
万科翠湾中城尽管行*区划上属于惠济区，但是板块上却与金水北的几个楼盘正面竞争。
蓄客+定存，接近两个月的时间，万科推出不到套房源，整体成交均价1.75-1.95万/㎡。
毫不夸张的说，万科的产品力，一开始是奔着2万/㎡去的，现在也有了元/㎡首开让步。
▲万科翠湾中城㎡阳台效果图
另一家是与招商蛇口地产合作的招商美景美境二期。
94-㎡的面积区间，比前后脚开盘的万科面积段小，但是地段上更靠东。
▲招商美景美境二期效果图
1.75-1.95万/㎡的毛坯开盘价与万科的精装价基本上算是完全重叠。
百花齐放，百家争鸣，北区楼市又要进入拼刺刀的阶段了。
2
看开发商干架，购房者开心极了
从需求端来看，金水北一定是最后熄火的。
顶豪产品供应少，客户也少，本来就不是市场主流；纯刚需产品也在逐渐被市场和大众抛弃。
刚改、改善，这个需求段才是最主力客户群。
根据国家统计局的数据，截止到年中国人均住宅面积达到约40㎡，总量为亿㎡。
不论你有没有“被平均”或者“被小康”，数据和基本面呈现的就是：基本的居住需求已经得到了满足。
未来，关于居住，一定是朝着住的更好、住得更舒服的方向转移。
从另外一个方面来讲，郑州大量的新房刚改、改善群体，目标很明确，就是-万左右的刚改和改善的房子。
买这样房子的群体，又不能住在距离城市CBD和核心商业区更远的常西湖、管南等区域，金水北几乎成为唯一选项。
金水北的房子有几个特点：
三室及以上；
开发商大多数比较靠谱；
地段经过检验；
隶属于金水区；
配套成熟不需要等待；
距离商务区足够近。
大量开发商都嗅到了“金水北房子好卖”这个核心点，但是短时间内大量开发商扎堆进入也造成了一个客观事实：房子太多。
但是从另外一个方面讲，金水北地段没问题，只不过房子短期内多了一点点，时间足够把房子消化掉，消化完毕后又是无房可买和小幅上扬。
这个窗口期，就是今天到年12月31日之间的金水北。
是的，行情总是在绝望中产生，在犹豫中上涨，当下影响房价最大的不是经济，也不是*策，而是情绪！
涝疫结合后，郑州整体的新房购房情绪一般，但是市场却远没有普通人想象的那么差。
当下影响房价最大的不是经济，也不是*策，而是情绪！
房价=基本面+情绪。
郑州的基本面依旧稳健，只不过情绪受到了涝疫结合的影响，而这个影响，也只不过是癣疥之疾而已。
就如同当时1.65万/㎡买入和昌优地、1.75万/㎡买入瀚宇天悦城一期的业主而言，短期内金水北的供大于求，得到货真价值实惠的就是当时买入的购房者。
你再怎么觉得不可能，再怎么后悔，金水北新房再怎么回调，也很难回调到1.6-1.7万/㎡左右的时代，更多的则是当下1.85万/㎡起步的时代。
历史不会重复，但是却压着同样的韵脚，而且每一次都会比上次贵。
3
郑州“假退潮”区域的深层逻辑
作为郑州典型的“假退潮”区域，其实金水北早有征兆和伏笔。
1、二手房足够说服力。
如果说新房价格是开发商行为，行情好的时候开发商定价高；行情一般的时候开发商定价低。
那二手房就是完全的市场行为，是经过市场验证和购房者“买出来”的，更贴近现实，更符合市场规律和价值。
▲北区二手房现状
即便是小产权、经适房、集资房等类型的房子多，但是金水北大部分“没有特长”的房源都在1.2万/㎡以上。
稍微有点品质、品牌的次新房如普罗旺世、建业枫林上院等常年维持在1.8万/㎡。
二手房如此，新房价格自然更有依靠。
2、地段不输郑东新区高铁东站以南。
在房地产的发展中，又一个逻辑叫做：板块轮动。
郑东新区高铁东站，除了本身的规划与写字楼之外，更重要的是受到了板块轮动效应的影响。
而在可以预见的未来，板块会轮动到北龙湖，到中原科技城，而率先吃到板块轮动红利的一定是更近的一路之隔的金水北。
3、有西区、南区做锚。
首先，当下金水北三环的房价，几乎与西南二环，也就是桐柏路或者航海路不相上下，甚至还略胜一筹。
西南二环附近，某龙和某门的项目，新房售价都在1.4-1.5万/㎡，而且这两个项目都有难以弥补的“绝对硬伤”，以这两个项目为锚，金水北三环应该值多少钱？
按照地段价值来划分，北三环外正常楼盘的价格，应该与西三环内的价格相当。
所以，有西区、南区做锚，金水北的假退潮才更加实锤。
最后，佩奇想说的是：
我们往往无法抓住绝对的低点，只要能在相对低点出手，买入，就可以。
因为绝对的低点不仅普通购房者无法把握，开发商自己也很难把握，即便把握住了绝对的低点，但当开发商利润被无限削薄时，往往伴随着烂尾的风险。
本文完。
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