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如果不出意外的话，官方和坊间嚷嚷了那么久的成都地铁收获之年，即将在年的最后一个季度密集兑现。
届时，成都地铁里程将从目前的km直接飙升到km，也就是说增加了整整km。
km是什么概念呢？是过去10年来开通里程的6成多。如果在地图上作画，可以从成都直线拉到宜宾，拉到广元剑阁，又或者重庆铜梁。
△-成都地铁开通里程变化（via成都地铁）
这km是由5条线路组成的，6号线一二三期、8号线一期、9号线一期、17号线一期以及18号线二三期。
△成都地铁年开通线路简图
它们选择在年底集中亮相，成功地向世人展示了东有“”深圳速度”，西有“成都速度”。
在全国各大城市的地铁比拼来看，成都也将由年底（km，不含有轨电车，下同）的全国第8名，一举跃升至第4名。
而按照目前批复建设的里程来看，成都在年（.6km）依旧能保持全国第4的地位。
△各大城市地铁里程变化表（图据网络，仅供参考）
时隔多年，再次石锤“第四城”的称号——至少在地铁里程方面。
成都地铁并非一味地新建来运椅子。在地铁客流量上，一直如“航空第四城”一样神奇地存在。早在里程排名全国第八九名的时候，客运量就挤进了前五。
根据中商产业研究院整理的数据，年，成都地铁客运量达到了13.99亿人次，仅次于北上广深，前一名是深圳17.8亿人次，后一名是武汉，12.3亿人次。同为西南双子星的重庆，地铁里程虽然超过成都，客运量却只有6.1亿人次。
官方喜欢刷的新高喜报，常见于节假日前夕/新开通线路/周五/大型会议。
比如为成都地铁开通十年献礼的18号线一二期，在年9月27日试运营。随后的30号，恰逢双节同庆，整体客流量再创新高，达到了.25万人次，高居全国第五。
△9月30日，成都地铁客运量再破纪录。（图据
地铁客流及运输研究阿牛）
各种维度鲜明的数据对比，给了成都地铁无穷的发挥空间。国家发改委已经批复了成都地铁第四期规划，原文称规划包含8个项目，总长公里，建成后，成都将形成公里的轨道交通网络。
轨道交通加速成网后，既满足了市民的日常通勤需要，又极大地拓展了城市发展触角。换言之，成都人可以根据地铁的通达程度，更发散地选择住职场所。
很早以前成都的就业岗位聚集在一二环内，仅靠公交系统的上班族不敢住得太远，所以三环成为了人们最后的底线。后来成都地铁开通了，产业南移了，大家发现即便住在主城区，去南绕城上班也可以接受。再后来，成都地铁网络发散到了各中心城区，同样的通勤时间，可以选择的就业地点变多了，可以选择的居住场所也变多了。
地铁无疑成倍地扩大了成都的容量，这种容量带来了住宅的大爆发，这种爆发又加速了地铁的建造。
建造地铁是需要成本的，地铁线路给沿线带来的住宅“溢价”，往往足以弥补其“成本”。这里的成本，是开发商，也是购房者。
精明的购房者买下未来的地铁房，除了对通勤的期待，更有对房价的期待，今天我们就来聊下成都地铁与成都房价的微妙关系。
本想全盘复原成都地铁对成都房价的影响，但是由于个人精力和数据、来源建模的能力局限，以及不确定的因子变化对房价的数据影响，本篇只是拿部分案例来抛砖引玉，献丑了，还请大家见谅。
希望成都有相关的机构和人员来系统地研究此事——北上广深等大城市已经有人在做了。
我先举一个例子。
清华大学郑思齐教授曾写过一篇关于北京地铁13号线对沿线住宅价格和土地开发强度影响的论文。文中使用了特征价格模型和房产机构数据，过程就不赘述了，说一下文章的结论。
1、北京地铁13号线开通后，其对位于郊区的1km范围内的住宅产生了显著影响，涨幅达到20%，而对于市中心的价格影响却微乎其微。（成都地铁开通前还是开通后对沿线房价的影响大？开通后还能持续拉涨吗？）
2、在北京地铁13号线开通后，郊区的交通网络逐步完善，对地铁的依赖程度达到饱和值，房价在开通2年后不再显著上涨。（成都地铁对沿线房价的作用是否有时效性，多少年？#第一条地铁红利的抢占#）
3、北京地铁13号线给周边住宅带来了82.12亿的增值溢价，这足以覆盖当初的建设成本，这数据还是保守的计算。（成都地铁沿线楼盘对购房者来说是否是一种理财产品，本金给了谁？）
4、在土地开发强度的影响方面，分为两个层面。第一是13号线成功地鼓励了土地开发向北部郊区跳跃式发展。从年开始，北部的新建住宅距离市中心越来越远，而且75%的郊区住宅，都密集环绕在地铁站2km范围内。第二是郊区地铁站点周边，项目的容积率体现出了圈层结构，即每靠近站点3.3km，容积率就提高1.0。（成都地铁会朝着无人区发展还是往建成区加密？改善大盘与地铁的距离关系？）
回到正题，作为对成都地铁房的研究，应该至少有三个基础论调：
1、地铁对主城区楼盘和郊区楼盘的影响是否不一致？
2、楼盘距离地铁站的远近对房价的影响是否不一致？
3、地铁规划、审批、建设、开通等各个时间节点对房价的影响是否不同？
带着这样的认知，我们选取一些数据案例来分析。
1、主城区和郊区楼盘得选几个代表性的。2、正地铁房、准地铁房、和近地铁房也得有相应数据。3、选择一条合适的地铁线路，分析不同维度沿线房价走势。4、多重因子的存在使得干扰性很强，尽量选择相对类似，又不太受其他因子（尤其是*策及其时间）影响的案例。
从年地铁1号线1期开通以来到年底，预计有28次分阶段的地铁开通史。
除了早年沉默期（-）的人们对地铁无感（实际是对房价无感），随后的成都房价暴涨期（-），*策和市场风向对房价的影响远超过地铁因子，而此后的平稳期（-），则是适合当做分析的年代。
△成都地铁各线路开通时间及里程表（据
轨道图RailMao仅供参考）
平稳期开通了三条地铁：年12月26日开通成都地铁3号线2、3期（医院-成都医学院、太平园-双流西站）、年12月27日同时开通成都地铁5号线1、2期（华桂路-回龙路）以及成都地铁10号线2期（双流机场航站楼-新平）。
我们就把这三条线路杀了祭天。
那我们回过来看此前的三大基础论调并围绕这样的论点展开发散性思考。
我为此整理了这三条地铁沿线的个楼盘，从年到年9月的条历史成交记录，涉及到57个地铁站（部分地铁站附近没有二手房源或成交记录未予以采集）。
一、主城区的地铁房与郊区的地铁房，涨幅是否一致？
这里主要讨论的是地铁开通后，主城和近郊的涨幅如何。如果我们把5+2看做主城区，把新都城区、大丰、双流城区、新津等区域看做郊区。
那么先来看3号线一二期，在年12月开通后一年的时间周期里，沿线的地铁房涨价了吗？
在新都城区，地铁房的涨价并不明显，如富豪公馆，基本在-左右徘徊；润扬北城1号也长期维持在-左右波动。
不止如此，附近的北欧印象、芙蓉名城三期、锦绣香城、麦田国际社区、传化国际新城等地铁房，都出现了不同程度的疲软效应。
△成都地铁3号线二三期开通后的一整年里，新都城区的地铁房没有涨幅较为明显的楼盘，地铁带动作用不大。
这种疲软的数据表现与前段时间刷屏的“魔幻城北”新都领涨中心城区第一名大相径庭。
或许新都城区的基数低，更容易领涨，又或者新都的上涨浪潮在地铁开通之前完成了使命。
新都城区是不是近郊的必然？我们再看看3号线西南段的武侯新城以及双流城区。
3号线在武侯新城设站不多，仅川藏立交、武侯立交、武青南路以及双凤桥。
他们附近的二手房，我们筛选了置信巴厘岛D区、置信丽都花园城D区、保利花园一期、华宇楠苑、首信首御和中铁金花国际城等6个地铁房。
△武侯新城地铁房价格走势
从走势图来看，武侯新城地铁房依然存在着较为明显的震荡，但置信巴厘岛D区（1.79万涨到目前2万出头）、中铁金花国际城（从1.3-1.4万涨到了目前1.6万甚至1.8万）有着较为明显的涨幅。
武侯新城作为西南四环内的明星板块，近年受到诸多开发商和媒体的聚焦，但交通一直是短板，自从3号线通车以后，解决了该片区的配套顽疾，地铁对此的拉涨是具有持续性的。
武侯新城继续往西南，到了双流界，我们选取了龙桥路、航都大街、迎春桥、东升、双流广场、三里坝、双流西站等7个地铁站作为研究。
△3号线双流城区二手房价格走势
双流的龙桥路站和航都大街站可视为双流城区较新的新城区，九龙仓时代小镇（1.35涨到1.4左右）和景茂名都东郡（维持在1.3左右）振幅较大，但都无明显的上涨潮。
反观靠近航都大街的北大资源燕楠国际，从最开始的1.35涨到了日前的1.57左右，基于此，很难界定燕楠国际的上涨是因为地铁的缘故，更多的因素在于楼盘本身区位和品质。
其余双流老城区和偏远区域的地铁房呢？除了半山卫城朴墅（案例过少）涨幅明显，其余均无较大的拉涨作用。
如果认为新都处于城北而涨势缓慢，而处于热门西南的双流为何却依然表现平平？主城武侯涨幅相对明显，近郊新都、双流却相当疲软，这与此前潜意识里的地铁房对郊区楼盘拉涨作用更大的认知产生了冲突。
那么在远郊呢？我们看看年12月开通的10号线二期。由于其他站点附近二手房楼盘或成交量较少，不足以分析数据，我们选取了花源、新津和五津的附近地铁房。
△10号线新津二手房价格走势
无明显涨幅的是汇祥华楠半岛和隆鑫印象城邦，有明显/偶发涨幅的是蓝泊湾以及金科廊桥水乡五期。
相对近郊，远郊楼盘的地铁房涨幅不一，对于新津来说，地铁是主要卖点，房价上涨符合市场预期，但仅依靠地铁因素来上涨又尽显疲态。
我们最后再来看看重头戏的5号线一二期，它不仅覆盖了近郊（大丰、北部新城），也涵盖了主城里的城北（金牛）、西门（青羊武侯）、高新以及华府新贵（天府双流）等区域，样本极具多样性。
△5号线大丰地铁房价走势（虚线为房价异动节点，下同）
由于地铁线路的走势，主要选取的是斑竹园、国际商贸城、北部新城以及大丰（不含大丰东）片区的楼盘。
从肉眼可见的走势图来看，只有保利春天花语这种品质和市场认可度较高的楼盘从最开始的一万三四涨到了目前的一万五六。
而源上湾万融城三期D区和北延风景的偶然单价陡增，分别来源于带平台的二楼以及带花园的一楼，上下文中很多节点上房价的陡增陡降也大多源于这种特殊原因。
△年12月，地铁5号线开通前夕，某网友对大丰房价的预测
对于5号线的开通，大丰居民渴望了太久，因此基于对地铁因素的过于看重以及对地铁周期的臆测，导致了上述预测的失灵。结论是，地铁开通后，大丰的房价和新都城区一样，涨幅均不明显。
△5号线金牛地铁房价走势
而在金牛境内的洞子口、五块石、西北桥等站点，也基本延续了大丰的风格。次新楼盘天悦城从最开始的一万五六涨到了目前的一万七八，而附近的蓝光花满庭一期房龄稍老，基本还在一万六左右徘徊。
而五块石的龙湖北城天街在房价的起伏上并无多大亮点，天街对面的华润银杏华庭反倒有两个高点。不过偶尔的高点都不太具备普适性：一个是带花园，一个是小高层洋房。
△5号线青羊、武侯地铁房价走势
随后的青羊、武侯区域，大多经过一二环等老城区，成交量较低，选取的楼盘价格走势，相当的平稳。
△5号线高新区地铁房价走势
5号线到了高新区，沿线的众多楼盘使得地铁元素变得复杂起来。整体来说还是趋于平稳，稳中有涨，但涨价大多是断断续续的，重复性的，滞后性的。
典型的楼盘有峰度天下、华润凤凰城二期、天府世家、文儒德以及仁和春天国际花园、人居天府汇城和南城都汇汇智园二期。
由于基数较高，所以小幅的波动带来的绝对值其实已相当可观，地铁对该片区房价的涨幅有所可见，但并没有市场行情异动带来的效果显著。
同样的情况发生在了天府新区、双流华府楼盘身上。
△5号线天府新区、双流华府地铁房价走势
天新、华府板块的二手房大多数还是相对平稳，但三都汇朝外从一万五六涨到了一万七八，趁着锦江生态带春风和网红盘引流的鑫苑鑫都汇也从一万九，涨到了目前的两万一二。
地铁开通后，对成都二手房价走势起到了多大的作用，没有建模很难估算，但我们可以从上面的数据走势图粗略分析：
1、郊区地铁房涨幅不大；2、远郊地铁房涨幅忽高忽低；3、北部地铁房涨幅普遍不明显；4、西门老房子涨幅不明显；5、热门区域地铁房涨幅较大，但具有滞后性，与市场行情关联更大。6、地铁开通后的增值能力只能是锦上添花，而不是雪中送炭。
二、楼盘距离地铁站远近，对房价的影响是否一致？
关于地铁房有很多种解释，按照步行距离的远近，大多可分为正地铁房（步行5分钟，米内）、准地铁房（步行10分钟，米以内）以及近地铁房（步行15分钟，米以内）和远地铁房（步行30分钟，米以内）。
虽然共享单车确实在一定程度上改变了地铁房的定义，但千百年来最实用的交通工具还是人类的大腿，所以我们暂不缩放地铁房的距离标准。
由于某些楼盘虽然看着离地铁口挺近，但从小区大门绕行一圈，所以需要根据百度线路推荐小区步行到地铁口的实际距离，我们也把成都的地铁房按照这样的标准来予以划分，分析同一地铁站对不同地铁房的房价走势。
△地铁房以小区实际步行距离为准
我们先以5号线交子大道为例，分别选取了中海城南官邸；中海城南华府、中海九号公馆、誉峰一期、润富国际花园；保利锦湖林语北区；金房大榕湾。
△5号线交子大道附近地铁房价格走势
从交子大道地铁房来看，价格梯队分化明显，正地铁房的中海城南官邸一骑绝尘，虽然成交量少，但是涨势稳定（这个涨幅不一定是地铁带动的）。
第二梯队的准地铁房，中海城南华府以及誉峰一期涨幅不明显，而中海九号公馆以及润富国际花园在后期（年底开始）还有一定上涨。
第三梯队的近地铁房以及远地铁房，涨幅也很明显。保利锦湖林语北区从年初的2.4万涨到了目前的3.2万，金房大榕湾从年下半年的2.1万涨到了目前的2.8万。
地铁对于热门商圈里的饥渴区域拉涨作用明显，这在之前的武侯新城板块可以得到验证。
那么我们看看3号线锦水河站呢？
我们选取了雄飞北尚广场；富力桃园B区；澳洲湾、富力桃园A区；润扬双河鹭岛、万科双水岸、传化国际新城。
△3号线锦水河站地铁房价走势
郊区地铁对米以内的楼盘影响不一，但可以观察到的是，富力桃园B区涨幅走势和房价绝对值都处于富力桃园A区之上，相同品质下的楼盘，距离地铁的越近房价涨幅越明显。
但同为远地铁房的范畴里，楼盘品质影响力大于地铁远近，万科双水岸因为其品质，整体涨幅均在其余两个楼盘之上。
那么地铁因素真的就那么弱化吗？其实不然。在成都，地铁房的作用既不能神话，也不容忽视。
我们拿同样的5号线来作为对比，一个距离地铁站米（保利春天花语），一个距离地铁站米（绿地城）。
当然，在年预售的时候，5号线的最终走向还未定，同属大丰的这两个楼盘，预售单价都差不多在0-6元/㎡（这里就不再细谈楼盘品质定位等差异）。
绿地城78-88㎡主力户型首付7万起
来源：房天下-09-:46:20
绿地城目前在售一期9号楼，主推户型面积为78平、88平，均价元/平，参加房天下团购可独享1.5万的优惠。
保利春天花语均价0元/㎡支持公积金贷款
来源：腾讯房产·成都站-11-:11
动态：保利春天花语均价0元/平，目前全款优惠4%，按揭优惠1%，分期优惠2%，金银卡优惠2.5万。支持公积金贷款。
△5号线地铁房和非地铁房价格走势图举例
从规划发展的角度来说，处于大丰老城区的保利春天花语地段上甚至还比不上3.5环北星大道“大天路F4”之一的绿地城。后者在城市中轴线上，属于大丰东新城区，是名噪一时的开发商聚集地和媒体宠儿。
但从成交价格走势来看，绿地城明显因为地铁的匮乏而被保利春天花语弯道超车。
这种差距，被拉大到了13.8%-14.1%。换言之，同样的㎡，当初选择绿地城还是保利春天花语，意味着如今总价差到了十多万。
所以同属正/准/近/远地铁房的话，楼盘品质占主导因素。如果品质一样，那么距离地铁房近的上涨幅度大；如果品质不一，那么品质好的抵消地铁因素，上涨幅度更大。
如果不同属正/准/近/远地铁房的话，那么距离地铁距离占主导因素，同样品质距离地铁站越近涨幅越大。
三、地铁规划、审批、建设、开通等各个时间节点对房价的影响是否不同？
开工、封顶（后续还有洞通、轨通、电通）以及开通，可以看做一条地铁建设的三大关键时间节点。
1、成都地铁3号线2、3期
①、年11月，成都地铁3号线二三期正式开工；
②、年12月1日，成都地铁3号线二、三期工程全线车站封顶；
③、年12月26日，成都地铁3号线二、三期开通试运营。
2、成都地铁5号线1、2期
①、年9月，成都地铁5号线正式开工；
②、年12月14日，成都地铁5号线一二期全线41个车站全部封顶；
③、年12月27日，成都地铁5号线一二期开通试运营。
3、成都地铁10号线2期
①、年12月31日，成都地铁10号线二期工程正式开工；
②、年10月，成都地铁10号线二期全部封顶；
③、年12月27日，成都地铁10号线二期开通试运营。
经过汇总，可以把开工、封顶以及开通运营作为地铁建设周期的三大关键节点。
数据表明，成都地铁开工到封顶阶段，沿线楼盘涨幅最大；从封顶到开通阶段，涨幅次之；从开通到后期稳定运营后，涨幅低迷。
△成都地铁开工-封顶阶段部分楼盘房价涨幅
从上图我们可以看到，在成交价的角度来看，地铁线开工到封顶期间的涨幅最低是39.49%，最高则达到了.65%。
因为无法量化它们本身就处于楼市上涨周期的原因，所以简单平均来看，这一阶段平均涨幅达到了%。如果对应下来，可以和成都地铁第四期目前在建的地铁线路相匹配。
△成都地铁3号线封顶-开通阶段部分楼盘房价涨幅
△成都地铁5号线封顶-开通阶段部分楼盘房价涨幅
而在封顶到开通阶段，3号线（.12-.12）平均涨幅仅为1.3%，我们分析主要原因是处于*策后的大衰退期，其次地铁溢价过早透支过多也是导致这一阶段上涨乏力的主要原因之一。
换做5号线（.12-.12），平均涨幅达到了15.6%，起点就是成都后的大洼地，所以后续的小幅平稳上涨也符合预期。
整体而言，成都地铁封顶-开通阶段，涨幅已大不如前，但依然有一定的空间。参见成都地铁第三期也就是今年底开通的5条路线，预期涨幅已不大。
最后我们再看看地铁开通后到目前的平均涨幅。
△成都地铁3、10号线开通到现今阶段部分楼盘房价涨幅
10号线开通后，正如前文提到过的一样，一些无明显涨幅，一些有持续的涨幅，整体10号线二期开通后涨幅约8.2%。
3号线也非常相似，涨幅约8.4%，而5号线的涨幅大概是6.2%。
△成都地铁5号线开通到现今阶段部分楼盘房价涨幅
3号线于年12月开通，截至目前的涨幅与年12月开通的5、10号线相比，是略逊一筹的。
地铁开通后，地铁因素在对房价的推动作用，再次趋于平稳。对于买家而言，可以打压房东二次预期；对于卖家而言，也可兑换利好殆尽。
他山之石可以攻玉，我们借助前面的既有的地铁房认知，来窥探下未来的地铁房走向。
△成都地铁年网线图
今年开通的6、8、9、17、18号线，已经进入到了地铁封顶-开通周期的尾端，沿线的地铁楼盘，房价上涨已经提前预支。接下来的正式开通，以及开通之后的房价上涨，单纯从地铁因素而言，从投资角度考虑，已经意义不大。
购房者可以尽量避开这样的楼盘选筹，除非是纯粹为了自住，或者宁愿接受高单价，低涨幅的情况，享受当下成熟配套。
反过来，房东也可以在利好输出殆尽的当下，及时出售类似资产，使得收益最大化。其实这样的情况也很好理解，就像亲自插秧种稻，还是直接买袋装大米？总得拿金钱换劳动付出。
当然，我们也一直强调地铁只是房价涨跌的原因之一。当一个片区除了地铁开通的兑现，后期还有教育、商业、*策、产业等风口上的持续利好，又或者本就是自住属性居多，那么单纯因为地铁周期而出售，也明显是不理智的，这些情况都因人而异。
△成都地铁年网线图（部分站点有误，仅供参考）
在地铁房周期上，我更看好成都地铁第四轮批复的线路及其站点。
年8月21日，国家发改委在其
