李从悠 https://www.sohu.com/a/503326930_121028782地产二代走向台前接班家族企业的同时，也有人选择独自打拼。
年，雅居乐副主席陈卓贤长子陈思铭创立景业名邦，并于6年后成功登陆港交所，成为“最年轻上市房企”，一时间风光无两。
不过，靓眼业绩的背后，景业名邦也疑似用明股实债、转移资产出表的方式降低负债。
招股书显示，-年上半年，景业名邦资产负债率分别为%、%、.8%、%。
公司高杠杆运作，却是“绿档”企业。景业名邦年半年报显示，公司净负债比为20.3%，剔除预收账款后的资产负债率为58%，现金短债比为1.43，“三道红线”全部达标。
转移负债出表“自己人”接盘？
公开报道显示，12月26日，陕西省国际信托股份有限公司（以下简称“陕西信托”）转让广州鑫泽集永房地产开发有限公司（以下简称“广州鑫泽”）70%股权，广州意浓实业有限公司（以下简称“广州意浓”）及广州金科房地产开发有限公司接盘，本次交易的总代价为4.亿元。
根据天眼查信息，广州鑫泽为景业名邦旗下子公司，成立于年10月12日，持有项目公司广州景誉房地产开发有限公司（以下简称“广州景誉“）%股权，后者曾于年7月14日中标广州市增城区中新镇坑贝地铁站南侧地块。
图片来源：天眼查
10月28日，景业名邦发布公告称，项目公司广州景誉获陕西信托认购70%权益。
公告显示，间接全资附属公司与陕西信托、广州金科、SPV（广州鑫泽）、项目公司广州景誉及重庆金科订立合作开发协议。据此，陕西信托有条件同意根据合作开发协议条款及条件向SPV投资最大金额9.1亿元。其中1.亿元将作为SPV的注册资本注入，用以认购SPV的70%股权，而余下结余将作为SPV的资金储备注入。
增资完成后，SPV的注册资本将由万元增至约1.亿元，且SPV将由陕西信托、广州金科及广州意浓分别持有70%、14.7%及15.3%。SPV及项目公司均将不再作为附属公司。
值得注意的是，条款中有规定，在投资期，陕西信托拥有优先取得报酬的权利，优先保障陕西信托所有投资本金且要年投资回报率要达到9.5%，其后才是满足景业名邦和广州金科的本金和投资回报。
在保障退出方面，条款亦指出，如果项目工程计划、销售计划以及亏损等均会触发陕西信托退出，届时，景业名邦和广州金科需要回购陕西信托的股权，并且需要保证陕西信托拿回本金并获取10.5%的年化回报率。
图片来源：景业名邦公告
换而言之，陕西信托相当于给广州鑫泽提供了一个年化10.5%的资金借款，并且期限为一年，符合明股实债的特征。
通过股权转换，处于开发初期的项目以及其高负债被挪至表外，同时出表的还有由广州鑫泽%持股的广州景誉房地产开发有限公司。
公告显示，截至年9月30日，广州景誉的资产总值和资产净值分别约为5.5亿元、万元，亏损约28.63万元。这意味着，在出表之际，项目公司背负着约5亿元的负债，由此计算，项目的杠杆极高，超90%。
除了广州鑫泽外，景业名邦负责广州珠江村旧改项目的公司广州天悦城改投资有限公司（以下简称“广州天悦”）也游离于上市公司之外，并于景业名邦赴港上市前被剥离。
媒体报道显示，虽然广州天悦极力撇清与景业名邦的关系，但广州天悦的控股股东曾为广州景恒悦投资有限公司（以下简称“广州景恒”），持股比例为70%，直到年4月才退出。进一步穿透后，广州景恒原为景业名邦附属公司，年6月被出售与景恒悦控股（香港）有限公司（以下简称“景恒悦香港”）。
虽然景业名邦在出售时将景恒悦香港称为“独立第三方”，但景恒悦香港与景业名邦有着千丝万缕的联系。
景恒悦香港提交予香港公司注册处备案的注册地址及电话等联系方式，与景业名邦在香港的办公室一致。此外，景恒悦香港的一名董事陈小荧（ChanSiuYingAngel），她是景业名邦实际控制人陈思铭的亲妹妹。与此同时，陈小荧也是陈思铭设立在英属维京群岛的家族信托受益人，而这个家族信托持有景业名邦的绝大多数股份。
这意味着由陈小荧出任董事的景恒悦香港，并不是景业名邦所谓的“独立第三方”，而与上市公司存在密切关联。
景业名邦与广州景恒悦、广东恒悦之间还进行过围绕广州景弘投资有限公司（下称“广州景弘”）50.1%股权的相互腾挪。通过一系列的资产转移，景业名邦使没有产生收益同时占用大量资金的企业顺利出表，还创造了收益以增厚盈利。
经营能力下降现金流承压
景业名邦虽然努力降负债，但年财报数据显示，公司总负债为64.33亿元，较同期上升0.62%；总权益为44.53亿元，同比上升57.94%。
景业名邦总权益的提升离不开少数股东权益的飞速上涨。期内，景业名邦少数股东权益为14.18亿元，同比上升.39%，占总权益的比重从年的3.56%提升至年的31.84%。
对于权益的上涨，景业名邦披露，年公司有一笔超13亿元的非控股权益注资，对于一家总权益仅有44.5亿元的公司而言无非大有助益。
业内人士分析指出，上市公司如果不是通过强化经营带来权益和资产增厚，以及长期股权投资置换带来的资本增厚，利用资本工具和规则漏洞进行粉饰财报，并不能减轻企业真实的负债压力，停留在表面的降杠杆没有意义。
财报数据显示，景业名邦年-年的营业收入分别为6.41亿元、8.38亿元、13.29亿元、24.03亿元、23.47亿元，净利润分别为.70万元、.90万元、3.86亿元、5.02亿元、4.85亿元，收入和盈利在年出现了负增长。
同样，在年上半年，景业名邦营业收入为10.43亿元，增速较同期下滑8.52%；净利润为1.71亿元，较同期下降13.26%；毛利率为19.76%，较同期下降9.66%，连续两年负增长。
物业销售毛利率的下滑或是整体毛利率下滑的重要原因。景业名邦年中报显示，1-6月，公司物业开发及销售的毛利率较去年同期下滑4.4个百分点至40.9%。
盈利能力下滑，景业名邦同样面临着“钱紧”的问题。根据财报数据，年-年间，公司经营活动产生的现金流量净额持续为负，年上半年收窄至-2.32亿元。与之形成鲜明对比的是，公司融资活动产生的现金流量净额分别为20.38亿元、28.32亿元，同比增长.72%、38.98%。
不久前，景业名邦发布公告称，于年1月10日，公司就身处美国境外的非美国籍人士所持有的公司尚未偿还的年到期1.55亿美元的7.5厘优先票据展开交换要约，避免了违约的风险。
此外，景业名邦附属公司广州意浓也是麻烦不断。天眼查信息显示，10月26日，广州意浓实业有限公司新增一则开庭公告。
据悉，该起案件原告为中国建设银行股份有限公司广州从化支行，被告为广州意浓实业有限公司，案号为（）粤民初号，案由系金融借款合同纠纷，审理法院为广东省广州市从化区人民法院。
该公司涉司法案件64起，有裁判文书记录37条，案件总金额为.92万元；作为被告的文书占比65.71%，涉案案由为商品房预售合同纠纷的案件最多；有行*处罚记录4条，罚款总金额为10.13万元。
